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【飲食店開業のポイント】飲食店の物件は、路面店・空中店・地下店のどれを選ぶべき?

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これから飲食店の開業を考えている方にご一読頂きたい内容です。飲食店の「店舗物件」の選び方について、知っておいていただきたいポイントを解説します。

 

開業する飲食店を、どのエリアでオープンするかの見通しを立てたら、次は具体的に物件探しが始まります。

 

以前は、飲食店の収益を左右するのは「場所(ロケ―ション)」とされ、特に路面店が最も良いとされていました。しかし、現在は、店舗が飽和状態にあることや、インターネットでお店を探すお客様が多くなっていることから、「商売するなら一等地の路面店がいい」とは言い切れない状況になってきています。

 

では、飲食店を開業するにあたって、店舗物件を探すときに、どのような点を重視すべきか、そのポイントを具体的に見ていきましょう。

 

 

路面店のメリット・デメリット

最初に路面店のメリット・デメリット、路面店を選択する時に考えるべきポイントを解説します。路面店とは、道路に面した1階部分の店舗のことです。銀座などの一等地では老舗の専門店や有名ブランドの直営店が路面に店舗を構えています。

 

郊外の幹線道路沿いでは、大手うどん店やコーヒー店、ファミリー向けのレストランや回転寿司など、駐車場つきの路面店を次々と展開しています。オフィスビルでは、低層階に商業テナントが入り、路面店はほとんどが飲食店で占められています。

 

 

路面店のメリット

最初に路面店から取り上げてみましょう。以下、路面店のメリットとなります。

 

高い集客力が見込める

路面店の最大のメリットは視認性が高いことです。歩いている人にも車を運転している人にもすぐ認識してもらえるため、高い集客力が見込めます。また、出入りがしやすいので、子どもや高齢者を含むファミリー層も路面店を利用する率が高いというデータがあります。

 

一般的に、外から店舗内が見やすく、オープンな雰囲気がある店舗の方が入店しやすくなります。初めての店舗なら、特に、路面店で、オープンなお店が入りやすいでしょう。噂や、口コミなどをもとに来店される方だけでなく、通りがかりの方が入店されることも期待できます。

 

 

回転率が高い

ちょっと時間つぶしをしたい、急いで食事をしたいというときは路面店に入るのがふつうです。

そうしたお客様の多いところでは、客単価は低くても回転率の高さで収益を上げることができます。カフェ、ラーメン店、そば屋、牛丼店など、滞在時間が短い業態に向いています。

 

 

演出の自由度が高い

集客率を上げるには、道行く人に好印象をもたれる工夫が大切です。そのわかりやすい例が、店先を彩る鉢植えや趣向を凝らしたA看板(立て看板)です。こうした演出が比較的自由にできるのも路面店のよさです。

 

 

路面店のデメリット

 

家賃が高い

商業地の店舗家賃は、1階の路面店が最も高く、次いで階段とエレベーターを使える2階が高く、3階以上はほぼ同じ額になるのが一般的です。

 

これを「階層別効用比」といい、都心部の場合、1階は坪当たり3万円、3階以上は2万円で、1万円の差がつくところもあります。仮に専有面積が同じ20坪とすると1階は60万円/月、3階以上は40万円/月で、1階は毎月20万円多く負担することになります。

 

路面店を選択するメリット・デメリット

 

空中店のメリット・デメリット

空中店とは2階以上の店舗のことで、階上店舗、空中テナントともいいます。商業施設や、オフィスビルなど、2~3階以上の店舗を見かけることも多いですよね。

 

空中店のメリット

 

家賃が安い

商業ビルは、空中階のほうが家賃は安くなります。路面店より家賃が安い分を、宣伝広告費に回すことで集客率を高めることが可能です。プロモーション活動など、工夫次第では、路面店以上の集客を狙うことも可能です。

 

 

家賃の値引き交渉がしやすい

路面店は家賃が高くてもやはり人気があり、空き店舗が出てもすぐに埋まる状態です。

そのため、路面店の家賃の値引交渉はきわめて困難です。しかし、3階以上の物件は交渉の余地があります。希望者が少ない物件ほど、ビルオーナーも不動産会社も「早く借り手を見つけたい」と思っていますから、譲歩してもらえる可能性は大いにあります。

 

 

落ち着いた雰囲気の店づくりができる

路面から離れている分だけ騒音の影響が少なく、落ち着いた都会的な雰囲気づくりができます。食事と会話を楽しみたい人たちをターゲットとするレストランなどは空中店舗が適しています。

 

 

空中店のデメリット

 

入りにくい

外から店内の様子が見えないと、お客様の心理としては「どんなお店だろう、どんなお客さんが入っているのだろう」と不安になるものです。それは「失敗したくない」という一種の防衛心が働くからといわれています。不安を消すためにも入りやすい店舗づくりが求められます。

 

また、大型の商業施設や、オフィスビルであれば、2~3階以上の空中店舗でも一定の解放感を確保できます。しかし、雑居ビルなどの場合、大手チェーンの居酒屋など、知名度が高い店舗でないと、なかなか入り辛いという方が多いでしょう。

 

 

看板を自由に出せない

どんなお店かを知ってもらうためには看板が必須です。とくに店舗の入り口に置くA看板は集客力を上げるために有効ですが、空中店舗の場合は自由に設置することができません。

 

ビルの共有部分には設置規制があり、物件を契約した後で「道路に看板を置きたい」と申し出ても、許可してもらえない場合があります。契約を締結するまでの間に、ビルオーナーか、不動産会社から許可を得ておくことが必要です。

 

また、1階の店舗にも看板を置くことを伝え、邪魔にならないよう配慮することを忘れてはいけません。

 

 

地下店のメリット・デメリット

地下店も空中店舗と同様に視野性の低さが難点です。加えて、地下店舗ならではの以下のような特徴があります。

 

地価店のメリット

地下店舗を選択するメリットには以下のようなものがあります。

静かで音が漏れない

三方を壁で覆われているため、周囲の音が聞こえません。自分の店の音も外に漏れることがないので、カラオケ店やライブハウスなどに最適です。

 

直射日光が入らない

業種や業態によっては直射日光が入らないのはデメリットになる場合もありますが、飲食店の場合は日の光で家具やインテリアが色褪せたり傷んだりする心配がないのでメリットのほうが大きいといえます。

 

家賃が安い

家賃は路面店や2階よりは確実に安いです。ただし、3階以上と比べると地下店のほうが割高の物件もあります。

 

 

地価店のデメリット

 

浸水の危険

道路が冠水するほどの大雨の日は、階段を伝って雨水が流れ込んできて店内が水浸しになることがあります。後始末のために休業を余儀なくされることもありますから、十分な浸水対策が必要です。

 

 

カビが発生しやすい

日が当たらず風通しも悪いですから湿気がこもりやすく、カビの温床になりがちです。

建築基準法で換気設備が義務づけられてはいますが、建物の構造上カビの発生を防ぎきれない場合があります。

 

 

ネット環境が整っていないところもある

地下店に限りませんが、古い物件の場合は無線LANやWi-Fiが使えないところがあります。

現代は、食材の仕入からお客様の予約までインターネットを使うのが当たり前になっていますから、ネット環境が未整備の場合はNTTなどのキャリアに相談してみるといいでしょう。

 

 

店舗を決定するときのポイントは?

駅前の路面店という好立地なのに、オープンして1年足らずで閉店するといったケースは珍しくありません。理由は、事前のシミュレーションが不十分だったことにあります。「人通りが多いから繁盛する」と安易に判断したのが敗因といえるでしょう。

 

 

開店後にリピーターを生み出す努力

開店当初はオープン景気といって大きな収益を生むことができます。

しかし、「リピーター」を生むための工夫なく、そのにぎわいが長続きすることはありません。3か月もしないうちにガタっと売上が落ちます。

 

売上が落ちても家賃や材料費、光熱費、人件費などの固定費は支払わなければなりません。資金繰りに困っても家賃は下げることができませんから、人件費や材料費から削ることになります。そうなるとお店全体のグレードが低下し、お客様が離れていくのは目に見えています。

 

 

収支計画を綿密に立てる

飲食店に限りませんが、家賃の高い物件を借りる場合は、まず、売上目標を設定し、客単価や回転数など細かく割り出してみることが重要です。そのような綿密なシミュレーションを行い、運転資金を確保しておかないと、利益が出ても家賃にもっていかれてすぐに赤字転落してしまいます。

 

飲食店を開業して軌道に乗るまでは早くて3か月、一般には6か月以上かかるといわれます。

 

軌道に乗るまでの苦しい時期を乗り越えるためには、運転資金として固定費の3~6か月分は確保しておく必要があります。前述したように、都市部の物件は同じ広さでも1階と3階以上で家賃が20万円も違うところがあります。もし売上が同じだとしたら、3階以上のほうがはるかに有利ということになります。そうしたことも考慮して、急がずに時間をかけて選ぶようにしましょう。

 

 

十分な資金を確保しておく

事業を開始するにあたっては、事前に十分な資金を確保しておきましょう。「素晴らしいアイデア」や、メニューを備えた飲食店であっても、すぐに繁盛するわけではありません。軌道に乗るまでには予測以上に時間がかかることもあります。

 

そんな時、軌道に乗るまで、資金破綻することなく、事業を継続していくためには、事前に十分な運転資金を確保しておくことが重要です。日本政策金融公庫など、これから創業する方が資金調達する方法もありますので、しっかりと活用したいところです。

 

 

アステップにご相談下さい

飲食店の開業、事業計画の作成、資金調達、補助金・助成金の申請など、創業者が取り組まなければいけないことはたくさんあります。

 

アステップ・コンサルティングでは、上記のような経営者の課題に柔軟に対応いたします。飲食店の開業を検討されているのであれば、まずはお気軽にご相談下さい。

 

  ご相談/お申込みはこちらから

 

 

まとめ

店舗探しは、経営者として最初の決断といわれるほど大きな課題です。飲食店の開業は、重要なポイントをおさえて検討、準備する必要があります。

 

飲食店を開業する前には、事業計画・採算性分析をしっかりと行っておくことが重要です。想定する客単価、客席数、稼働率などから、事業として成り立つかを確認しておくのです。

 

飲食店を開業する際には、失敗は許されないという気持ちをもって、店舗探しをする必要があります。

これだけは達成したいという売上目標を定め、それに見合う物件をリストアップすることから始めましょう。インターネットで公開されている「商圏分析サイト」を利用する方法もあります。出店したいエリアで検索してみてください。

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